Offizielle Kaufpreise des Gutachterausschusses, eingeordnet für Eigentümer, die verkaufen möchten.
Was kosten Häuser und Wohnungen in Essen wirklich? Hier finden Sie die tatsächlich gezahlten Preise aus dem Grundstücksmarktbericht 2026, die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr und Orientierungswerte für einzelne Stadtteile.
Der Essener Immobilienmarkt hat 2025 deutlich angezogen. Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses wurden 4.336 Immobilien verkauft, 13,2 % mehr als im Vorjahr. Eigentumswohnungen wurden 8,2 % teurer, Ein- und Zweifamilienhäuser 1,1 %.
Das Wichtigste in Kürze: Immobilienpreise Essen
Mit 4.336 Kauffällen liegt Essen fast wieder auf dem hohen Niveau der Jahre 2019 und 2020 und klar über dem 15-Jahres-Mittel von 4.109. Insgesamt wechselten Immobilien für 1,69 Mrd. € den Eigentümer. Schwach bleiben nur Büro- und Gewerbeimmobilien: Ihr Umsatz von 189 Mio. € liegt rund 78 % unter dem Spitzenjahr 2018.
| Kauffälle | 4.336 (2024: rund 3.830, plus 13,2 %) |
|---|---|
| Geldumsatz | 1,69 Mrd. € |
| Preisindex Eigentumswohnungen | 212 Punkte (2024: 196, Basis 2010 = 100) |
| Preisindex Ein- und Zweifamilienhäuser | 184 Punkte (2024: 182, Basis 2010 = 100) |
| Wohnbauland | Preise plus rund 2,0 %, Bodenrichtwerte meist plus 5 bis 20 €/m² |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Grundstücksmarktbericht 2026, Auswertestand 25.02.2026. Kauffälle 2024 aus der Veränderungsrate errechnet.
Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käufer 2025 im Mittel folgende Preise. Die Zahl der Hausverkäufe stieg um 17,2 %, die Preise um 1,1 %.
Mittlere Kaufpreise für gebrauchte Häuser in Essen 2025
| Haustyp | Mittlerer Kaufpreis |
|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | 600.000 € |
| Reihenendhaus oder Doppelhaushälfte | rund 385.000 € |
| Reihenmittelhaus | 340.000 € |
Quelle: Gutachterausschuss Essen, Grundstücksmarktbericht 2026, Weiterverkäufe 2025.
Pro Quadratmeter lagen Ein- und Zweifamilienhäuser in der Auswertung des Gutachterausschusses im Mittel bei 3.357 €/m² Wohnfläche (Median 3.260 €/m²), bei einer typischen Wohnfläche von 136 m² und 414 m² Grundstück. Reihenmittelhäuser kamen auf 2.920 €/m² bei 125 m² Wohnfläche.
Stichprobe der Sachwertfaktor-Auswertung aus Kaufverträgen 2024 und 2025, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.
Der Gutachterausschuss rechnet Preise mit Lagefaktoren um. Gegenüber einer mittleren Wohnlage ist ein Haus in guter Lage rund 25 % mehr wert, in einfacher Lage rund 30 % weniger. Für ein und dasselbe Haus kann der Unterschied damit schnell sechsstellig sein.
Umrechnungsfaktoren für die Wohnlage in Essen
| Wohnlage | Ein- und Zweifamilienhaus | Eigentumswohnung |
|---|---|---|
| einfach | 0,70 | 0,75 |
| einfach bis mittel | 0,85 | 0,85 |
| mittel | 1,00 | 1,00 |
| gut | 1,25 | 1,20 |
| sehr gut | nicht ausgewiesen | 1,35 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 5.6 und 6.4.
Eigentumswohnungen waren 2025 das stärkste Segment. Der Preisindex für weiterverkaufte Wohnungen stieg von 196 auf 212 Punkte, ein Plus von 8,2 %. Bis zum Höchststand von 2022 fehlen nur noch 4,5 %.
In den Stichproben, die der Gutachterausschuss für den Liegenschaftszinssatz auswertet, lagen die ausgewerteten Wohnungen im Mittel bei 2.479 €/m², wenn sie bezugsfrei waren, und bei 2.174 €/m², wenn sie vermietet waren. Vermietete Wohnungen erzielen also rund 300 €/m² weniger.
Neubauwohnungen kosteten im Mittel 5.350 €/m² Wohnfläche, 3,9 % mehr als im Vorjahr, im Schnitt 494.000 € je Wohnung. Mit 140 verkauften Einheiten hat sich der Neubauabsatz gegenüber 2023 und 2024 mehr als verdoppelt. Mehr dazu auf der Seite Wohnung verkaufen in Essen.
| Art | Mittlerer Preis (Median) | Kauffälle |
|---|---|---|
| Tiefgaragenstellplatz, Erstverkauf | 28.750 € | 142 |
| Tiefgaragenstellplatz, Weiterverkauf | 15.000 € | 130 |
| Einzelgarage, Weiterverkauf | 11.000 € | 245 |
| Außenstellplatz | 7.200 € | 46 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 6.5, Kaufverträge 2024 und 2025.
Die amtlichen Zahlen gelten für ganz Essen. Innerhalb der Stadt liegen die Preise weit auseinander. Die Übersicht fasst die Orientierungswerte unserer Stadtteilseiten zusammen, sortiert nach dem Preisniveau für Häuser.
Orientierungswerte nach Stadtteil (€/m²)
| Stadtteil | Wohnung | Haus | Bodenrichtwert |
|---|---|---|---|
| Schuir | 4.000 | 4.700 | 380 |
| Kettwig | 3.150 | 4.400 | 385 |
| Fischlaken | 3.500 | 4.100 | 360 |
| Fulerum | 3.400 | 4.000 | 400 |
| Margarethenhöhe | 3.400 | 4.000 | 510 |
| Byfang | 3.150 | 3.900 | 275 |
| Holsterhausen | 2.500 | 3.600 | 500 |
| Frohnhausen | 2.450 | 3.600 | 390 |
| Schönebeck | 2.650 | 3.400 | 385 |
| Südviertel | 3.050 | k. A. | 665 |
Wohnung und Haus: Angebotsniveau laut Auswertung von Inseraten auf Immobilienportalen, Stand 3. Quartal 2026, gerundet, k. A. = keine Angabe. Angebotspreise liegen meist über den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Bodenrichtwert: Durchschnitt Wohnbauland, Gutachterausschuss Essen, Stichtag 01.01.2026. Keine Bewertung des Einzelobjekts.
Die höchsten Preise werden im Essener Süden erzielt, rund um Baldeneysee und Ruhrtal. Zentrumsnahe Lagen wie Rüttenscheid und das Südviertel sind vor allem bei Wohnungen gefragt. Im Essener Norden sind die Einstiegspreise niedriger, die Spannen innerhalb eines Stadtteils aber oft groß. Einordnungen zu weiteren Stadtteilen finden Sie hier:
Mehrfamilienhäuser werden über den Ertrag bewertet. Der Rohertragsvervielfältiger zeigt, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete Käufer gezahlt haben. Der Liegenschaftszinssatz ist die Verzinsung, mit der der Markt das Objekt bewertet.
| Objektart | Liegenschaftszins | Vervielfältiger | Ø Kaufpreis €/m² |
|---|---|---|---|
| Dreifamilienhaus | 2,3 % | 21,0 | 1.950 |
| Mehrfamilienhaus, bis 20 % Gewerbe | 3,1 % | 16,5 | 1.454 |
| Wohn- und Geschäftshaus, 20 bis 80 % Gewerbe | 4,4 % | 14,2 | 1.386 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 5.7 bis 5.9. Vervielfältiger als Mittelwert, Kaufpreis je m² Wohn- oder Nutzfläche.
Ein Mehrfamilienhaus mit 60.000 € Jahresnettokaltmiete entspricht beim mittleren Vervielfältiger von 16,5 also rund 990.000 €. Zustand, Mietniveau und Lage verschieben den Wert deutlich. Wie die Rechnung genau funktioniert, zeigt unser Ratgeber zum Ertragswertverfahren. Für den Verkauf gibt es eine eigene Seite: Mehrfamilienhaus verkaufen.
66,5 % der Käufer wohnen oder sitzen bereits in Essen, 26,8 % kommen aus anderen Städten in NRW und 6,7 % aus anderen Bundesländern oder dem Ausland. Die meisten Interessenten kennen den Stadtteil also schon. Sie vergleichen genau und reagieren vor allem auf einen realistischen Angebotspreis.
Auch Bauland wurde teurer, um rund 2,0 %. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland stiegen meist um 5 bis 20 €/m². In den Geschäftslagen der Innenstadt fielen sie dagegen um rund 30 %, weil die Ladenmieten dort seit Jahren sinken.
Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung. Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie nach den Verfahren der ImmoWertV auf Basis echter Vergleichsverkäufe, kostenlos und unverbindlich: Immobilie bewerten lassen.
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Grundstücksmarktbericht 2026 (Auswertestand 25.02.2026), Kapitel 2, 5 und 6. Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte: BORIS NRW. Stadtteilwerte: Gerber Immobilien, siehe jeweilige Stadtteilseite. Stand dieser Seite: 26.10.2026.
Sie schildern uns telefonisch, per WhatsApp oder über das Formular die Eckdaten Ihrer Immobilie.
Wir sehen uns Zustand, Ausstattung, Grundriss und Mikrolage persönlich an.
Wir ziehen Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und echte Vergleichsverkäufe aus Ihrem Stadtteil heran.
Je nach Objekt im Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren, nachvollziehbar dokumentiert.
Sie erhalten den Marktwert und eine Empfehlung für den Angebotspreis, ohne Verkaufsverpflichtung.
Ich verfolge den Essener Markt jeden Tag und ordne die Zahlen des Gutachterausschusses für Ihre konkrete Immobilie ein, ob Haus im Essener Süden, Wohnung in Rüttenscheid oder Mehrfamilienhaus im Norden.
Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses kosteten gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Essen 2025 im Mittel 600.000 €, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser rund 385.000 € und Reihenmittelhäuser 340.000 €. Neubauwohnungen lagen bei 5.350 €/m² Wohnfläche. Je nach Stadtteil und Wohnlage weichen die Preise deutlich ab.
Ja. 2025 stiegen die Preise für weiterverkaufte Eigentumswohnungen in Essen um 8,2 % und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 1,1 %. Die Zahl der Verkäufe nahm um 13,2 % auf 4.336 zu.
In der Auswertung des Gutachterausschusses lagen Bestandswohnungen im Mittel bei 2.479 €/m² (bezugsfrei) und 2.174 €/m² (vermietet). Neubauwohnungen kosteten im Mittel 5.350 €/m². In gefragten Lagen wie Rüttenscheid oder im Essener Süden liegen die Werte deutlich höher.
Die höchsten Preise werden im Essener Süden erzielt, etwa in Schuir, Kettwig, Bredeney, Heisingen, Fischlaken und Werden. Bei Wohnungen sind auch zentrale Lagen wie Rüttenscheid und das Südviertel stark gefragt.
Sehr stark. Der Gutachterausschuss bewertet ein Haus in guter Wohnlage mit dem Faktor 1,25 und in einfacher Lage mit 0,70, jeweils gegenüber einer mittleren Lage. Bei Eigentumswohnungen reicht die Spanne von 0,75 bis 1,35.
Die stadtweiten Zahlen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen und beruhen auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen aus 2025. Die Stadtteilwerte sind Orientierungswerte aus Angebotsdaten und Bodenrichtwerten.
Das hängt von Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab. Gerber Immobilien ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie kostenlos nach den Verfahren der ImmoWertV. Laurens Gerber meldet sich innerhalb von 24 Stunden persönlich.
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Bredeneyer Str. 2b
45133 Essen
Mo–Fr 09:00–19:00 Uhr
Sa 10:00–18:00 Uhr
