Квартира или дом при разводе в Германии: продать, выкупить долю или оставить

Кто собственник квартиры

Сначала важно, кто записан в поземельной книге. Если собственники оба супруга, решение о продаже принимается совместно и договор подписывают оба. Если собственник только один супруг, для продажи в определённых случаях всё равно нужно согласие второго, например если недвижимость составляет почти всё его имущество (§ 1365 BGB).

Продать, выкупить долю или оставить: четыре варианта

1. Продажа и раздел выручки

Кредит погашается, остаток делится. Это часто самый простой вариант, особенно если ни один из супругов не может или не хочет оставить объект себе.

2. Выкуп доли супруга

Один супруг выплачивает другому его долю и остаётся собственником. Банк должен согласиться перевести кредит на одного заёмщика и проверить его платёжеспособность. Основой для суммы выкупа служит рыночная стоимость.

3. Сохранить общую собственность

Например, чтобы дети остались в привычном окружении или чтобы продать позже. Для этого нужны хорошие отношения и чёткая письменная договорённость о расходах и использовании.

4. Принудительные торги

Если договориться не удаётся, каждый совладелец может потребовать торгов для раздела (Teilungsversteigerung). Это долго и дорого, а цена на торгах часто ниже рыночной. Поэтому этот вариант стоит рассматривать только в крайнем случае.

Раздел имущества и оценка стоимости

Если супруги жили в режиме общности приращения имущества (Zugewinngemeinschaft), при разводе выравнивается прирост имущества за время брака. Это стандартный режим в Германии, если не заключён брачный договор. Для расчёта важна стоимость недвижимости на дату вручения заявления о разводе (§ 1384 BGB), поэтому реалистичная оценка часто нужна ещё до продажи.

Наша рыночная оценка бесплатна и подходит как основа для переговоров между супругами. Если стоимость оспаривается в суде, обычно требуется экспертиза признанного эксперта. Как выравнивание имущества рассчитывается в Вашем случае, лучше обсудить с адвокатом по семейному праву.

Кредит и банк при разводе

• Если кредит оформлен на обоих, оба отвечают перед банком до его погашения, даже если один супруг уже съехал.
• При продаже во время фиксированной процентной ставки банк может потребовать компенсацию за досрочное погашение.
• При выкупе доли банк должен отдельно согласиться освободить второго супруга от обязательств.

Налоги

Продажа квартиры или передача доли супругу при разводе может иметь налоговые последствия, особенно если недвижимость куплена сравнительно недавно или сдавалась в аренду.

Мы не даём налоговых консультаций. Возникнут ли налоги и в каком размере, зависит от Вашей конкретной ситуации. Обсудите это с налоговым консультантом (Steuerberater) до подписания договора у нотариуса.

Как мы работаем при разводе

Мы общаемся с обеими сторонами нейтрально, передаём обоим одинаковую информацию и согласовываем каждый шаг. По желанию с одним супругом на русском, а с другим на немецком языке.