Кратко
- Договор купли-продажи недвижимости в Германии действителен только в нотариальной форме (§ 311b BGB).
- Обязательны актуальная выписка из поземельной книги (грундбуха) и энергетический паспорт. Для квартиры нужны также документы товарищества собственников.
- Покупатель-потребитель получает проект договора, как правило, не позднее чем за 14 дней до подписания (§ 17 BeurkG).
- Деньги поступают после того, как нотариус подтвердит выполнение условий договора. Ключи передаются после оплаты.
- Расходы на нотариуса, поземельную книгу и налог на приобретение недвижимости по обычаю несёт покупатель.
Какие документы нужны для продажи квартиры или дома
Для любой недвижимости
- Актуальная выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug, «выписка из грундбуха»).
- Энергетический паспорт (Energieausweis, «энергопаспорт»). Основные показатели указываются уже в объявлении, а покупателю паспорт нужно предъявить не позднее показа. За нарушение грозит штраф.
- Кадастровая карта или план участка.
- Поэтажные планы, расчёт жилой площади и, если есть, описание строительства.
- Для домов и участков: выписка из реестра строительных обременений (Baulastenverzeichnis).
- Документы о ремонте и модернизации за последние годы.
- Если есть ипотека: данные банка и сведения о залоге в поземельной книге.
Дополнительно для квартиры
- Декларация о разделе (Teilungserklärung) с планами.
- Протоколы собраний собственников за последние три года.
- План хозяйственной деятельности и годовой расчёт расходов на содержание дома.
- Сведения о резервном фонде на содержание дома.
- Контакты управляющей компании.
Если квартира сдана в аренду
- Договоры аренды и сведения о последних изменениях арендной платы.
- Сведения о залогах арендаторов.
- Последние расчёты коммунальных платежей.
Не всё нужно собирать самостоятельно. Многие документы мы запрашиваем по Вашей доверенности, например в поземельном ведомстве, у управляющей компании или в строительном ведомстве.
Как продать квартиру в Германии: 8 этапов
- Оценка. Рыночная стоимость определяется на месте с учётом местоположения, состояния и актуальных рыночных данных.
- Документы. Собираем недостающие документы и проверяем данные: площадь, обременения, расходы.
- Подготовка и продвижение. Фотографии, описание объекта, публикация на крупных порталах недвижимости.
- Показы и проверка покупателей. Серьёзного покупателя отличает подтверждение финансирования от банка.
- Переговоры. Цена, дата передачи и то, что остаётся в объекте, например кухня.
- Договор у нотариуса. Нотариус готовит проект. Покупатель-потребитель получает его, как правило, не позднее чем за 14 дней до подписания. В день подписания нотариус зачитывает договор вслух.
- Предварительная запись и оплата. После подписания в поземельную книгу вносится предварительная запись в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung). Когда все условия выполнены, нотариус сообщает покупателю, что цена подлежит оплате.
- Передача и переоформление. После поступления денег объект передаётся по протоколу. Собственником покупатель становится после внесения в поземельную книгу.
Сколько времени занимает продажа квартиры
От начала продвижения до подписания договора обычно проходит от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от объекта, цены и спроса. От подписания договора до оплаты, как правило, проходит несколько недель: нотариусу нужно получить необходимые подтверждения. Переоформление в поземельной книге может занять больше времени, но для продавца сделка обычно завершается с поступлением денег.
Какие расходы несёт продавец
| Расход | Кто обычно платит |
|---|---|
| Нотариус и поземельная книга (договор, переоформление) | Покупатель |
| Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) | Покупатель |
| Удаление залога банка продавца из поземельной книги | Продавец |
| Компенсация банку за досрочное погашение кредита, если кредит ещё действует | Продавец |
| Энергетический паспорт и недостающие документы | Продавец |
| Комиссия Gerber Immobilien | Продавец: 2,38 % вкл. НДС, только при успешной продаже |
Кто какие расходы несёт, окончательно фиксируется в нотариальном договоре.
Частые вопросы
Как правило, да. Если Вы не можете присутствовать, договор можно подписать через представителя по доверенности. Форму доверенности заранее согласовывают с нотариусом.
Энергетический паспорт нужно оформить до начала продажи. Без него нельзя корректно разместить объявление, а за его отсутствие на показе грозит штраф. Оформление мы организуем.
Выписку из поземельной книги выдаёт поземельное ведомство при участковом суде. Собственник может запросить её сам, а мы можем запросить её по Вашей доверенности.
После того как нотариус подтвердит выполнение условий договора и сообщит покупателю, что цена подлежит оплате. Покупатель переводит деньги продавцу, а если есть ипотека, сначала погашается долг перед банком продавца.
Да. Остаток кредита погашается из покупной цены, банк продавца даёт согласие на удаление залога. При досрочном погашении во время фиксированной ставки банк может потребовать компенсацию.
В Gerber Immobilien консультация и оценка бесплатны. Комиссия продавца составляет 2,38 % от цены продажи, включая НДС, и оплачивается только при успешной продаже.
Информация носит общий характер, не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет её. Ссылки на законы приведены по состоянию на 26.10.2026. Gerber Immobilien GmbH, Эссен.