Кратко
- Право на наследство подтверждается, как правило, свидетельством о праве на наследство (Erbschein, «эрбшайн») или нотариальным завещанием вместе с протоколом его вскрытия.
- Отказаться от наследства можно в течение 6 недель. Если наследодатель жил только за границей или Вы в начале срока находились за границей, срок составляет 6 месяцев (§ 1944 BGB).
- Если наследников несколько, продать объект можно только с согласия всех (§ 2040 BGB).
- Вносить себя в поземельную книгу (грундбух) перед продажей, как правило, не обязательно. Это уточняет нотариус.
- Налоговые вопросы наследства и продажи обсудите с налоговым консультантом до продажи.
Шаг 1. Как подтвердить право на наследство в Германии
Чтобы продать унаследованную квартиру или дом, наследник должен подтвердить своё право. Для поземельного ведомства (Grundbuchamt) обычно подходит один из двух документов:
- Свидетельство о праве на наследство (Erbschein, в обиходе «эрбшайн»). Его выдаёт суд по делам наследства при участковом суде, как правило по последнему месту жительства наследодателя. Заявление подаётся через нотариуса или в суде. Если Вы живёте за границей, заявление можно подать через немецкое консульство.
- Нотариальное завещание или договор о наследовании вместе с протоколом его вскрытия. В этом случае свидетельство о праве на наследство часто не требуется (§ 35 GBO).
Стоимость свидетельства зависит от стоимости наследства и рассчитывается по закону о судебных и нотариальных расходах (GNotKG).
Срок для отказа от наследства составляет 6 недель с момента, когда Вы узнали о наследстве и о его основании. Если наследодатель последний раз жил только за границей или Вы сами в начале срока находились за границей, срок составляет 6 месяцев (§ 1944 BGB). Если долги могут превышать стоимость наследства, обратитесь к юристу до истечения срока.
Шаг 2. Нужно ли вносить наследников в грундбух
После смерти собственника в поземельной книге (Grundbuch, «грундбух») по-прежнему указан наследодатель. Если наследники хотят оставить объект себе, их вносят в поземельную книгу. Такое исправление бесплатно, если заявление подано в течение двух лет после смерти наследодателя.
Если объект продаётся, предварительная запись наследников, как правило, не обязательна: наследники могут продать недвижимость напрямую покупателю, подтвердив своё право (§ 40 GBO). Как лучше поступить в Вашем случае, уточняет нотариус при подготовке договора.
Шаг 3. Что делать, если наследников несколько
Несколько наследников образуют общность наследников (Erbengemeinschaft). Распоряжаться наследственным имуществом они могут только совместно, поэтому договор купли-продажи подписывает каждый наследник (§ 2040 BGB). Возможны три пути:
- Совместная продажа и раздел выручки. Это самый частый и, как правило, самый выгодный вариант.
- Выкуп долей. Один наследник выплачивает остальным их доли и остаётся собственником. Основой для суммы служит рыночная стоимость.
- Принудительные торги для раздела (Teilungsversteigerung). Если договориться не удаётся, каждый наследник может их потребовать. Процесс длится долго, а цена на торгах часто ниже рыночной.
Независимая рыночная оценка помогает наследникам договориться: у всех одна и та же объективная основа для решения.
Шаг 4. Налоги при наследстве и продаже
При наследовании и последующей продаже могут иметь значение два разных налога: налог на наследство и налог на прибыль от продажи. Возникнут ли они, зависит, в частности, от степени родства, стоимости наследства, от того, когда и как использовалась недвижимость, и от момента продажи.
Мы не даём налоговых консультаций. Возникнут ли налоги и в каком размере, зависит от Вашей конкретной ситуации. Обсудите это с налоговым консультантом (Steuerberater) до подписания договора у нотариуса.
Шаг 5. Как проходит продажа унаследованной квартиры или дома
Когда право на наследство подтверждено и все наследники согласны, продажа проходит обычным порядком: оценка, подготовка документов, продвижение, показы, переговоры и договор у нотариуса.
Унаследованная недвижимость часто давно не ремонтировалась, а часть документов отсутствует. Поэтому мы заранее проверяем, какие документы нужно запросить, и честно оцениваем, стоит ли что-то ремонтировать перед продажей или лучше продавать объект как есть.
Типичные ошибки
- Долгое ожидание: пустующий дом теряет в цене, а расходы на содержание продолжаются.
- Продажа без оценки: при нескольких наследниках это часто приводит к спорам.
- Пропущенный срок для отказа от наследства, если есть долги.
- Налоговые вопросы выясняются только после подписания договора.
Частые вопросы
Да, если есть нотариальное завещание или договор о наследовании вместе с протоколом его вскрытия. Для поземельной книги этого, как правило, достаточно. В остальных случаях нужно свидетельство о праве на наследство (Erbschein).
Это зависит от конкретной ситуации, например от того, когда недвижимость была куплена и как использовалась. Мы не даём налоговых консультаций, поэтому рекомендуем обсудить это с налоговым консультантом до продажи.
Продать объект можно только с согласия всех наследников. Если договориться не удаётся, возможны выкуп долей или принудительные торги для раздела, но цена на торгах часто ниже рыночной. Объективная оценка стоимости нередко помогает прийти к общему решению.
Да. Заявление на свидетельство о праве на наследство можно подать через немецкое консульство, а договор купли-продажи подписать через представителя по доверенности. Форму доверенности заранее согласовывают с немецким нотариусом.
Рыночная оценка в Gerber Immobilien для собственников бесплатна и ни к чему не обязывает. Если для суда или ведомства нужна официальная экспертиза, её проводит признанный эксперт, такая экспертиза платная.
Информация носит общий характер, не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет её. Ссылки на законы приведены по состоянию на 26.10.2026. Gerber Immobilien GmbH, Эссен.