Кратко
- Налог на прибыль от продажи частной недвижимости в обиходе называют «спекулятивным налогом» (§ 23 EStG).
- Главную роль играет срок между покупкой и продажей: если прошло более десяти лет, такой налог, как правило, не возникает.
- Если Вы сами жили в объекте, налог, как правило, тоже не возникает, даже если десять лет ещё не прошли. Точные условия зависят от сроков проживания.
- При наследовании и дарении, как правило, учитывается срок предыдущего владельца.
- Налог на приобретение недвижимости по обычаю платит покупатель, а не продавец.
Что такое спекулятивный налог
Так в обиходе называют налог на прибыль от частной продажи недвижимости (§ 23 EStG). Он может возникнуть, если недвижимость из частного имущества продаётся вскоре после покупки. Облагается не цена продажи, а прибыль, то есть разница между ценой продажи и затратами на покупку и продажу.
Возникнет ли такой налог в Вашем случае и в каком размере, зависит от нескольких факторов. Самые важные из них описаны ниже.
Срок владения: правило десяти лет
Если между покупкой и продажей прошло более десяти лет, прибыль от продажи частной недвижимости, как правило, налогом не облагается. Срок считается по датам нотариальных договоров. Поэтому дата подписания договора у нотариуса может иметь значение для налога.
Собственное проживание
Если Вы сами жили в квартире или доме, налог, как правило, не возникает даже до истечения десяти лет. Точные условия зависят от того, когда и как долго Вы жили в объекте. Если часть объекта сдавалась в аренду, это тоже имеет значение.
Наследство и дарение
Если недвижимость получена по наследству или в подарок, срок предыдущего владельца, как правило, засчитывается. Другие налоговые вопросы при наследстве, например налог на наследство, рассматриваются отдельно.
Когда обязательно нужен налоговый консультант
Мы рекомендуем обратиться к налоговому консультанту до подписания договора у нотариуса, если:
- с момента покупки прошло меньше десяти лет,
- объект полностью или частично сдавался в аренду,
- Вы продаёте несколько объектов за короткий срок,
- недвижимость получена по наследству или в подарок,
- Вы живёте не в Германии,
- недвижимость передаётся при разводе одному из супругов.
Мы не даём налоговых консультаций. Возникнут ли налоги и в каком размере, зависит от Вашей конкретной ситуации. Обсудите это с налоговым консультантом (Steuerberater) до подписания договора у нотариуса.
Кто платит налог на приобретение недвижимости
Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) по обычаю платит покупатель. Это фиксируется в нотариальном договоре. Для продавца этот налог обычно не является расходом.
Как мы помогаем
Налоговых консультаций мы не даём. Но мы заранее собираем документы, которые нужны налоговому консультанту: договор покупки, сведения о расходах на покупку, ремонт и модернизацию. И мы планируем сроки продажи так, чтобы у Вас было время всё выяснить до подписания договора.
Частые вопросы
Как правило, нет: при собственном проживании налог на прибыль от продажи обычно не возникает. Точные условия зависят от сроков проживания. Уточните это у налогового консультанта.
Как правило, более десяти лет между датами нотариальных договоров покупки и продажи. В отдельных случаях могут действовать особые правила, поэтому перед продажей стоит посоветоваться с налоговым консультантом.
Как правило, да: при наследовании и дарении учитывается срок предыдущего владельца. Как это применяется в Вашем случае, уточните у налогового консультанта.
По обычаю нет. Налог на приобретение недвижимости платит покупатель, и это фиксируется в нотариальном договоре.
Нет. Налоговые консультации в Германии дают налоговые консультанты. Мы помогаем подготовить документы для консультации и планируем продажу так, чтобы налоговые вопросы были выяснены до подписания договора.
Информация носит общий характер, не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет её. Ссылки на законы приведены по состоянию на 26.10.2026. Gerber Immobilien GmbH, Эссен.