Eine geerbte Immobilie bringt viele Fragen mit sich
Der Verlust eines Angehörigen ist eine belastende Situation. Kommt dann noch eine Immobilie als Teil des Nachlasses hinzu, stehen Erben vor wichtigen Entscheidungen: Soll das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden? Welche Fristen müssen eingehalten werden? Und was passiert, wenn mehrere Personen gemeinsam erben?
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Schritte, rechtlichen Grundlagen und steuerlichen Aspekte. So können Sie fundiert entscheiden, was in Ihrer Situation am sinnvollsten ist.
Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei komplexen Erbfällen empfehlen wir, frühzeitig einen Fachanwalt oder Steuerberater hinzuzuziehen.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Unmittelbar nach dem Erbfall gibt es einige Dinge, die zeitnah geklärt werden sollten. Auch wenn es in der Trauerphase schwerfällt: Bestimmte Fristen laufen sofort und können nicht verlängert werden.
Erbschein beantragen
Sofern kein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt, benötigen Sie einen Erbschein. Diesen beantragen Sie beim zuständigen Nachlassgericht. Der Erbschein weist Sie offiziell als Erben aus und wird unter anderem für die Grundbuchberichtigung benötigt.
Grundbuch berichtigen lassen
Als neuer Eigentümer müssen Sie die Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt veranlassen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung kostenfrei. Danach fallen Gebühren an, die sich am Immobilienwert orientieren.
Immobilie sichern und Zustand prüfen
Prüfen Sie zeitnah den Zustand der Immobilie. Klären Sie bestehende Versicherungen, laufende Verträge und eventuellen Instandhaltungsbedarf. Falls die Immobilie leer steht, sollten Sie den Versicherungsschutz überprüfen, da manche Policen bei Leerstand eingeschränkt sein können.
Die Frist zur Erbausschlagung beträgt nur sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Wenn die Immobilie überschuldet ist oder erhebliche Sanierungskosten anstehen, kann eine Ausschlagung sinnvoll sein. Diese gilt allerdings für den gesamten Nachlass.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Personen erben
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. In der Praxis bedeutet das: Keine wichtige Entscheidung kann allein getroffen werden. Ob Vermietung, Renovierung oder Verkauf – alle Miterben müssen zustimmen.
Diese Konstellation führt erfahrungsgemäß häufig zu Konflikten, insbesondere wenn die Erben unterschiedliche Vorstellungen zur Nutzung der Immobilie haben. Die gängigsten Lösungswege sind:
- Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses entsprechend der Erbquoten
- Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Erben aus
- Gemeinsame Vermietung der Immobilie mit geteilten Einnahmen
- Im letzten Schritt: Teilungsversteigerung über das Amtsgericht
Eine frühzeitige, offene Kommunikation unter den Erben und die Einbeziehung eines neutralen Fachmanns helfen häufig, eine einvernehmliche Lösung zu finden, die für alle Beteiligten tragbar ist.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Sonderregelungen
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der geerbten Immobilie. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz.
Die wichtigsten Freibeträge
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle Übrigen: 20.000 Euro
Steuerbefreiung bei Selbstnutzung
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Vererbung einer selbstgenutzten Immobilie steuerfrei bleiben. Ehepartner können steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Für Kinder gilt diese Regelung bei einer Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern, ebenfalls bei zehnjähriger Selbstnutzung.
Auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen. Die Haltedauer des Erblassers wird auf den Erben übertragen. War die Immobilie bereits länger als zehn Jahre im Besitz des Erblassers, bleibt der Verkaufserlös in der Regel steuerfrei.
Ihre Optionen: Behalten, vermieten oder verkaufen?
Ob Sie die geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen sollten, hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihren finanziellen Möglichkeiten und dem Zustand der Immobilie ab.
Option 1: Selbst einziehen
Eine Eigennutzung ist besonders dann sinnvoll, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, die Lage zu Ihren Lebensumständen passt und keine hohen Sanierungskosten anstehen. Beachten Sie dabei auch mögliche Steuervorteile bei der Selbstnutzung.
Option 2: Vermieten
Die Vermietung kann eine interessante Einnahmequelle darstellen, erfordert aber auch laufendes Engagement: Instandhaltung, Verwaltung und die Suche nach zuverlässigen Mietern. Kalkulieren Sie vorab, ob die erzielbaren Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken.
Option 3: Verkaufen
Ein Verkauf ist oft die unkomplizierteste Lösung, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Immobilie nicht selbst genutzt werden soll oder der finanzielle Aufwand für Sanierung und Unterhalt zu hoch wäre. Ein professioneller Makler sorgt für eine marktgerechte Bewertung und einen reibungslosen Verkaufsprozess.
Verkauf einer geerbten Immobilie: So gehen Sie vor
Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, ist eine strukturierte Vorgehensweise wichtig. Die folgenden Schritte geben Ihnen eine Orientierung:
- Immobilienwert durch einen erfahrenen Makler oder Sachverständigen ermitteln lassen
- Alle relevanten Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung
- Steuerliche Aspekte vorab mit einem Steuerberater klären
- Professionelle Vermarktung mit ansprechenden Fotos und Exposé
- Besichtigungen durchführen und Kaufinteressenten sorgfältig prüfen
- Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag beurkunden lassen
Gerade bei geerbten Immobilien spielen emotionale Bindungen oft eine große Rolle. Ein erfahrener Makler kann hier nicht nur fachlich, sondern auch menschlich unterstützen und dafür sorgen, dass der Verkauf professionell und wertschätzend abläuft.
Gerber Immobilien begleitet Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie – von der ersten Werteinschätzung bis zum Notartermin. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf.