Immobilie geerbt – was jetzt?

Immobilie geerbt: Die wichtigsten ersten Schritte

Eine Immobilie zu erben, ist für viele Menschen zunächst eine emotionale Ausnahmesituation. Häufig geht es nicht nur um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, sondern um Erinnerungen, familiäre Verantwortung und gleichzeitig um wichtige rechtliche, steuerliche und finanzielle Entscheidungen.

Gerade bei einer geerbten Immobilie ist es wichtig, nicht vorschnell zu handeln. Fehler bei der Bewertung, beim Umgang mit Miterben, bei der Vermarktung oder bei steuerlichen Fragen können schnell teuer werden. Gleichzeitig bietet ein gut vorbereiteter Verkauf die Chance, den bestmöglichen Marktpreis zu erzielen und die Erbschaft sauber, transparent und konfliktarm abzuwickeln.

Zu den wichtigsten ersten Schritten nach einem Erbfall gehören:

1. Klären, wer Erbe der Immobilie ist
2. Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge prüfen
3. Erbschein oder andere Erbnachweise besorgen
4. Grundbuchsituation prüfen
5. Laufende Kosten und Verpflichtungen erfassen
6. Zustand und Wert der Immobilie realistisch einschätzen
7. Entscheiden: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Wer ist Eigentümer einer geerbten Immobilie?

Viele Erben gehen davon aus, dass sie erst dann Eigentümer der Immobilie sind, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Rechtlich geht das Eigentum jedoch grundsätzlich mit dem Erbfall auf die Erben über. Das Grundbuch ist nach dem Tod des bisherigen Eigentümers allerdings nicht mehr aktuell und muss in vielen Fällen berichtigt werden.

Für die Grundbuchberichtigung muss die Erbfolge nachgewiesen werden. Das kann beispielsweise durch einen Erbschein, ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts erfolgen. Ein handschriftliches Testament reicht für die Grundbuchberichtigung häufig nicht aus; in solchen Fällen kann ein Erbschein erforderlich sein.

Ob vor einem Verkauf zwingend zuerst eine Grundbuchberichtigung erfolgen muss, hängt vom Einzelfall ab. Teilweise kann bei einem zeitnahen Verkauf auch direkt vom Erblasser beziehungsweise den Erben auf den Käufer übertragen werden. In der Praxis klärt dies der Notar anhand der vorhandenen Erbnachweise und der Grundbuchlage.

Erbschein: Wann wird er beim Immobilienverkauf benötigt?

Ein Erbschein ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, wer Erbe geworden ist und welchen Erbteil die jeweilige Person besitzt. Er wird beim Nachlassgericht beantragt.

Ein Erbschein kann insbesondere dann notwendig werden, wenn:

• kein notarielles Testament vorhanden ist
• nur ein handschriftliches Testament existiert
• die Erbfolge unklar ist
• eine Erbengemeinschaft besteht
• das Grundbuchamt oder der Notar einen eindeutigen Erbnachweis benötigt

Liegt hingegen ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, kann dies in vielen Fällen als Nachweis ausreichen. Ein Erbschein ist also nicht immer erforderlich, sollte aber frühzeitig geprüft werden, da die Ausstellung Zeit in Anspruch nehmen kann.

Geerbte Immobilie verkaufen oder behalten?

Nach der Klärung der Erbfolge stellt sich die zentrale Frage: Was soll mit der geerbten Immobilie passieren? Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten:

Der Verkauf ist häufig die sinnvollste Lösung, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt werden soll, mehrere Erben beteiligt sind, Liquidität benötigt wird, Renovierungskosten zu hoch wären, laufende Kosten belasten oder der Nachlass gerecht aufgeteilt werden soll.

Verkauf in der Erbengemeinschaft

Besonders komplex wird es, wenn nicht eine einzelne Person erbt, sondern mehrere Personen gemeinsam. Dann entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft.

Eine Erbengemeinschaft bedeutet: Die Immobilie gehört nicht jedem Erben zu einem bestimmten Raum oder einer bestimmten Etage. Vielmehr gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam. Entscheidungen über wesentliche Nachlassgegenstände, insbesondere den Verkauf einer Immobilie, müssen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Ein einzelner Miterbe kann die geerbte Immobilie nicht allein verkaufen.

Typische Konflikte in Erbengemeinschaften sind:

• Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer nicht
• Die Preisvorstellungen gehen auseinander
• Ein Erbe möchte selbst einziehen
• Ein Miterbe möchte seinen Anteil ausgezahlt bekommen
• Emotionale Bindungen erschweren eine sachliche Entscheidung

Was ist eine geerbte Immobilie wirklich wert?

Viele Erben orientieren sich zunächst an alten Kaufpreisen, Erinnerungen oder Online-Schätzungen. Das kann jedoch stark in die Irre führen. Der tatsächliche Verkaufswert hängt von vielen Faktoren ab:

• Lage und Mikrolage der Immobilie
• Grundstücksgröße, Wohnfläche und Nutzfläche
• Baujahr, Zustand und durchgeführte Modernisierungen
• Energetischer Standard und Ausstattung
• Nachfrage in der Region und Vergleichsangebote
• Mögliche Belastungen im Grundbuch oder Mietverhältnisse
• Renovierungs- oder Sanierungsbedarf

Gerade bei geerbten Häusern gibt es häufig einen Modernisierungsstau. Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie schlecht verkäuflich ist. Es bedeutet aber, dass der richtige Käuferkreis, eine realistische Preisstrategie und eine professionelle Präsentation entscheidend sind.

Ein zu hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und später Preisreduzierungen notwendig werden. Ein zu niedriger Preis kann dagegen bedeuten, dass Erben viel Geld verlieren. Deshalb ist eine professionelle Wertermittlung vor dem Verkauf unverzichtbar.

Erbschaftsteuer bei geerbten Immobilien

Wer eine Immobilie erbt, sollte frühzeitig prüfen, ob Erbschaftsteuer anfallen kann. Ob tatsächlich Steuer gezahlt werden muss, hängt unter anderem vom Wert des gesamten Erbes, vom Verwandtschaftsgrad und von persönlichen Freibeträgen ab.

Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Neben der Erbschaftsteuer stellt sich häufig die Frage: Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer zahlen?

Die sogenannte Spekulationssteuer kann relevant werden, wenn eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Bei geerbten Immobilien ist dabei nicht der Zeitpunkt des Erbfalls entscheidend, sondern grundsätzlich der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat der Verstorbene die Immobilie also bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf in der Regel nicht spekulationssteuerpflichtig.

Anders kann es aussehen, wenn der Erblasser die Immobilie erst vor kurzer Zeit erworben hat. Dann sollte unbedingt geprüft werden, ob die zehnjährige Frist bereits abgelaufen ist oder ob eine Ausnahme greift, zum Beispiel bei Selbstnutzung. Steuerliche Fragen sollten immer individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.

Benötigte Unterlagen für den Verkauf

Ein professioneller Immobilienverkauf steht und fällt mit vollständigen Unterlagen. Gerade bei Erbimmobilien fehlen häufig Dokumente, weil sie über Jahre nicht geordnet wurden. Für den Verkauf werden häufig benötigt:

• Grundbuchauszug
• Erbschein oder notarielles Testament / Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll
• Personalausweise der Erben
• Flurkarte / Lageplan und Bauzeichnungen
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen
• Gebäudeversicherung und Grundsteuerbescheid
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge
• Bei Darlehen: Kreditunterlagen
• Bei Belastungen: Informationen zu Grundschulden, Wohnrechten oder Nießbrauch

Besonders wichtig ist der Energieausweis. Dieser muss bei der Vermarktung in vielen Fällen vorliegen beziehungsweise spätestens bei Besichtigung vorgelegt werden. Fehler oder fehlende Pflichtangaben können rechtliche Folgen haben.

Geerbtes Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen

Viele geerbte Immobilien sind ältere Häuser, die über lange Zeit bewohnt wurden. Häufig gibt es Renovierungsbedarf, veraltete Bäder, alte Heizungen, nicht zeitgemäße Elektrik oder energetische Schwächen.

Kleinere Maßnahmen, die sich oft lohnen

• Entrümpelung und gründliche Reinigung
• Gartenpflege und Außenbereich aufräumen
• Kleinere Schönheitsreparaturen
• Bessere Beleuchtung und neutrale Präsentation der Räume
• Entfernung stark persönlicher Gegenstände

Größere Sanierungen wie eine neue Heizung, ein neues Dach oder eine umfassende Modernisierung sollten dagegen genau geprüft werden. Käufer möchten häufig eigene Vorstellungen umsetzen und kalkulieren Sanierungen ohnehin in ihr Angebot ein. Entscheidend ist daher nicht, die Immobilie künstlich perfekt zu machen, sondern sie optimal für den passenden Käuferkreis zu positionieren.

Vermietete geerbte Immobilie verkaufen

Ist die geerbte Immobilie vermietet, gelten zusätzliche Besonderheiten. Käufer erwerben dann nicht nur das Objekt, sondern übernehmen grundsätzlich auch bestehende Mietverhältnisse. Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete.

Vor dem Verkauf sollten deshalb folgende Punkte geprüft werden:

• Bestehende Mietverträge und Miethöhe
• Nebenkostenabrechnungen und mögliche Mietrückstände
• Kautionen und Kündigungsfristen
• Zustand der Wohnung und mögliche Mieterhöhungen
• Rechte und Pflichten gegenüber Mietern

Eine vermietete Erbimmobilie erfordert eine andere Verkaufsstrategie als ein leerstehendes Einfamilienhaus. Die Zielgruppe ist meist kleiner, aber dafür klarer definiert. Eine professionelle Aufbereitung der Renditedaten kann den Verkauf deutlich erleichtern.

Geerbte Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Manche geerbten Immobilien sind mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet. Ein Wohnrecht erlaubt einer berechtigten Person, die Immobilie oder Teile davon zu bewohnen. Ein Nießbrauch kann noch weitergehen und beispielsweise auch das Recht umfassen, Mieteinnahmen zu erhalten.

Solche Rechte können den Verkaufswert erheblich beeinflussen. Trotzdem ist ein Verkauf nicht unmöglich. Entscheidend ist, wie das Recht ausgestaltet ist, wie lange es voraussichtlich besteht und ob eine einvernehmliche Lösung möglich ist. Vor der Vermarktung sollte unbedingt ein aktueller Grundbuchauszug geprüft werden.

Typische Fehler beim Verkauf einer Erbimmobilie

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie passieren häufig Fehler, die vermeidbar wären:

Warum ein Makler bei Erbimmobilien besonders hilfreich ist

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist oft anspruchsvoller als ein gewöhnlicher Immobilienverkauf. Neben Marktkenntnis braucht es Fingerspitzengefühl, Struktur und Erfahrung im Umgang mit Erben, Miterben, Unterlagen, Käufern und Notaren.

Ein professioneller Immobilienmakler unterstützt unter anderem bei:

• Realistischer Marktwertermittlung und Analyse der Immobilie
• Beschaffung und Prüfung relevanter Unterlagen
• Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie
• Professioneller Immobilienfotografie und überzeugendem Exposé
• Zielgerichteter Vermarktung und Käuferqualifizierung
• Besichtigungsmanagement und Verhandlungsführung
• Kommunikation mit Erbengemeinschaften
• Vorbereitung des Notartermins und Begleitung bis zur Übergabe

So läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab

Ein strukturierter Verkaufsprozess gibt Erben Sicherheit: